Mündelsicher, aber nicht verfügbar: Offene Immobilienfonds in der Liquiditätsfalle

Offene Immobilienfonds galten jahrelang als ruhiger Hafen: mündelsicher, breit gestreut und täglich verfügbar. Jetzt zahlen drei der fünf großen österreichischen Immobilienfonds nur noch einen Bruchteil dessen aus, was Anleger zurückhaben wollen. Für Stiftungsvorstände ist das kein Randthema.

Was passiert ist

Ende September hat der Real Invest Austria der Bank Austria, der größte Immobilienfonds des Landes, die Rücknahme von Anteilen beschränkt. Die Liquidität des Fonds war unter die gesetzliche Mindestreserve von 10 % des Fondsvermögens gefallen (§ 32 ImmoInvFG), gleichzeitig stiegen die Rückgabewünsche stark. Seither wird jeder Verkaufsauftrag nur zu einer täglich neu berechneten Quote ausgeführt. Am ersten Tag waren es laut Interessenverband für Anleger (IVA) 5,16 %: Wer 100 Euro zurückwollte, bekam rund 5 Euro. Der Rest des Auftrags verfällt, die Anteile bleiben im Depot.

Nach Angaben des IVA haben inzwischen auch die beiden Immobilienfonds der Erste Bank ihre Auszahlungen beschränkt. Ein weiterer Fonds, jener der Liechtensteinischen Landesbank, wird bereits abgewickelt. Damit ist bei drei der fünf verbliebenen großen Immobilienfonds in Österreich der Ausstieg nur noch eingeschränkt möglich.

Wie das im Einzelfall aussieht, schildern die Salzburger Nachrichten vom 22. Oktober 2026: Ein Vater hat das Geld seines erwachsenen, schwer behinderten Sohnes – wie gesetzlich vorgeschrieben – mündelsicher im Real Invest Austria angelegt. Für eine Renovierung braucht er 4.700 Euro. Ausbezahlt wurden bisher dreimal 90 Euro und einmal 112 Euro, und jeder Verkaufsauftrag muss neu erteilt werden.

Warum gerade jetzt

Das Grundproblem ist alt: Ein Fonds verspricht tägliche Rückgabe, hält aber Immobilien, die sich nur über Monate verkaufen lassen – schon gar nicht in einem schwachen Markt für Gewerbeimmobilien. Solange mehr Geld zufließt als abfließt, fällt das nicht auf.

Seit der Zinswende fließt Geld ab. Laut SN ist das Vermögen der fünf verbliebenen österreichischen Immobilienfonds auf zuletzt 6,4 Milliarden Euro gesunken, rund die Hälfte des Höchststands. Der Real Invest Austria allein ist laut Bank Austria von 4,5 Milliarden Euro auf weniger als 2 Milliarden Euro geschrumpft.

Verstärkt wurde die Bewegung durch eine Regel, die eigentlich genau dieses Dilemma lösen sollte. Ab 1. Jänner 2027 gelten für offene Immobilienfonds eine Mindesthaltedauer von zwölf Monaten und eine Rückgabefrist von weiteren zwölf Monaten: Wer verkauft, bekommt sein Geld erst ein Jahr später. Für Anteile, die vor dem Stichtag gehalten werden, gibt es Übergangsfreibeträge; in den Jahren 2027 und 2028 können bis zu 20.000 Euro weiter ohne Frist zurückgegeben werden. Die Neuregelung wurde bereits 2021 beschlossen. Angekommen ist bei vielen Anlegern aber vor allem eine Botschaft: Ab 2027 komme ich nicht mehr so leicht an mein Geld. Die Folge war ein Ansturm auf den Ausgang, solange er noch offen ist.

Was das für Privatstiftungen bedeutet

1. Mündelsicher heißt nicht liquide. Mündelsicherheit beschreibt das Ausfallrisiko, nicht die Verfügbarkeit. Ein mündelsicherer Immobilienfonds kann werthaltig sein und trotzdem monatelang nicht oder nur in Raten auszahlen. Die Bank Austria betont, dass bisher niemand Geld verloren habe und die Immobilien werthaltig und großteils vermietet seien. Das mag stimmen, hilft aber nicht, wenn eine Zahlung fällig ist.

2. Liquidität gehört in die Anlagerichtlinie. Viele Anlagerichtlinien regeln Rendite und Risiko genau, Liquidität aber nur am Rande. Jede Stiftung sollte wissen, welcher Teil ihres Vermögens innerhalb von Tagen, Monaten oder erst Jahren verfügbar ist, und das in der Richtlinie festhalten.

3. Zahlungsverpflichtungen nie aus illiquiden Töpfen planen. Zuwendungen an Begünstigte, Steuern, Honorare, Instandhaltung eigener Liegenschaften: Was in den nächsten zwölf bis 24 Monaten fällig wird, gehört nicht in ein Produkt, dessen Rücknahme beschränkt werden kann.

4. Stiftungsurkunde und Vorgaben prüfen. Schreibt die Stiftungserklärung tatsächlich „mündelsicher“ vor, oder nur eine risikoarme Veranlagung? Diese Frage haben wir schon 2022 gestellt. Im zweiten Fall steht ein breiteres Spektrum zur Verfügung, das bei vergleichbarem Risiko bessere Liquidität und Ergebnisse ermöglichen kann.

5. Nicht überstürzt handeln. Wer bereits investiert ist, sollte nicht in Panik reagieren: Der Wert der Anteile ist nicht verloren, die Rückgabe ist verzögert. Sinnvoll ist eine nüchterne Bestandsaufnahme: Wie hoch ist der Anteil am Gesamtvermögen? Wann wird das Geld tatsächlich gebraucht? Gibt es Alternativen, um diesen Bedarf zu decken?

Checkliste für Stiftungsvorstände

• Welche offenen Immobilienfonds hält die Stiftung, direkt oder über Mandate und Dachfonds?
• Sind davon Fonds mit aktiver Rücknahmebeschränkung betroffen?
• Ist der Liquiditätsbedarf der nächsten 24 Monate ohne diese Fonds gedeckt?
• Berücksichtigt die Anlagerichtlinie Liquidität ausdrücklich?
• Sind die Fristen ab 1. Jänner 2027 in der Planung erfasst?
• Ist die Entscheidung des Vorstands nachvollziehbar dokumentiert?

Fazit

Die aktuelle Lage bei den offenen Immobilienfonds ist kein Immobilienproblem, sondern ein Liquiditätsproblem. Finanzanlagen bewegen sich immer zwischen Rendite, Risiko und Liquidität, und keine dieser drei Größen lässt sich ausblenden. Ein unabhängiges Investment Controlling macht solche Risiken sichtbar, bevor sie zum Problem werden, und hilft Stiftungsvorständen, ihrer Sorgfaltspflicht nachzukommen.

Weiterlesen auf stiftung-nextgen.at

• Mündelsichere Anlagen – ertragsloses Risiko? (30.09.2022)
• Herausforderungen im aktuellen Immobilienmarkt (26.07.2023)
• Immobilien im Stiftungsvermögen – direktes und/oder indirektes Investment? (28.05.2025)

Quellen

• Salzburger Nachrichten: „Immobilienfonds in Geldnot“, Regina Reitsamer, 22.10.2026
• IVA – Interessenverband für Anleger: Bank Austria Real Invest Austria sitzt auf dem Trockenen, 09.10.2026
• FMA: Immobilienfonds – Neuregelung ab 1. Jänner 2027