So könnte das Motto des einen oder anderen Stiftungsvorstands in Sachen Immobilienanlage lauten. Über 3000 Privatstiftungen sind im Jahr 2023 in Österreich registriert. Wenig verwunderlich, dass die eine oder andere Stiftung Vermögen in Immobilien investiert. Nach Unternehmensbeteiligungen bilden Immobilien die größte Anlageklasse bei Privatstiftungen, wodurch sich deren Wichtigkeit als Marktteilnehmer am österreichischen Immobilienmarkt erklärt. Generationenübergreifende Vermögenssicherung, Schutz vor fremdem Zugriff und Wertbeständigkeit: Begrifflichkeiten die nicht zufällig sowohl Wesenszüge der Privatstiftung als auch von Immobilien bestens beschreiben.
Dieser Kurzbeitrag richtet sich an Stifterinnen und Stifter, Stiftungsvorstände und Begünstigte, deren Haupttätigkeit nicht in der Immobilieninvestition liegt. Es werden kurz und knapp die Herausforderungen aber auch Chancen aufgezeigt, die Vermögensanlagen in Immobilien aktuell bergen.
Mit welchen Herausforderungen sind Privatstiftungen im aktuellen Immobilienmarkt konfrontiert?
Das Ende des aktuellen Immobilienzyklus ist für viele Marktteilnehmer mit Unsicherheiten verbunden. Von der möglicherweise langfristig anhaltenden Hochzinsphase versprechen sich einige Investoren in Zukunft noch bessere Opportunitäten, mehr jedoch bezogen auf begehrte Prime-Lagen als auf deutliche Preiskorrekturen.
Was die Vergangenheit immer wieder gezeigt hat ist, dass die vorherrschende Phase der Unsicherheit zu Portfoliobereinigungen und Umstrukturierungen von bspw. Banken, Versicherungen und Immobilienfonds führt und so Immobilien in exzellenten Lagen mit attraktivem Mieterbesatz oder besonderer historischer Bedeutung, die jahrzehntelang nicht am Markt gesehen wurden, vereinzelt wieder verfügbar werden. Diese für Stiftungen hochattraktiven Häuser gelten als besonders werthaltig und werden damit dem generationenübergreifenden Anlagefokus gerecht. Das Ende eines Zyklus wirft also immer Fragen auf, birgt aber auch die größten Chancen ein Portfolio auf- oder auszubauen.
Sind Immobilieninvestments in Zeiten von Start-Up-Hype, der Suche nach dem nächsten Einhorn, Krypto-Börsen und dem Trend zu Impact-Investment noch kompetitiv?
Die Alternativveranlagung oder einfacher: Das Bessere ist der Feind des Guten. Bei jeder Investition sind wir gewohnt abzuwägen, ob man auf das richtige Pferd setzt. Umso mehr, wenn langfristige, großvolumige Investitionsentscheidungen verantwortungsvoll für Dritte getroffen werden. Vor allem in Zeiten niedriger Renditen bei Immobilieninvestments wurde von Stiftungen und privaten Anlegern gerne zu Unternehmensbeteiligungen im Start-Up-Segment oder Crypto-Assets gegriffen. Der durch das Rendite-Risikoprofil vorgegebene Anlagemix manövrierte Gelder in Zeiten des Immobilienbooms gekonnt in Richtung des nächsten Einhorns. Spannende digitale Konzepte und die Chance auf großes Wachstum übten eine nachvollziehbare Begehrlichkeit aus und waren durchaus geeignet ein gewachsenes Portfolio zu diversifizieren und zu ergänzen. Ex post betrachtet, scheint das für Stiftungen durchaus eine richtige und damit vor allem lukrative Entscheidung gewesen zu sein. Nunmehr steht die Immobilie aufgrund weltwirtschaftlich turbulenter Zeiten vor einem Comeback und bietet sich als stabilitätsbringender Faktor für diversifizierte Portfolien an.
Immobilien in Zeiten hoher Zinsen und galoppierender Inflation – eine gute Idee?
Die aktuelle Zinslandschaft führt dazu, dass eigenkapitalstarke Investoren ganz deutliche Vorteile gegenüber den institutionellen Investoren am Immobilienmarkt haben. In den letzten Jahren war es so, dass Verkäufer attraktive Immobilienprojekte bereits mit Erhalt der Baugenehmigung an den Bestbietenden verkauft haben. Privatstiftungen sind diese regelrechte Preisrallye zumeist nicht mitgegangen. Nun ist es aber so, dass ein Großteil der institutionellen Anleger nicht mehr auf billiges Fremdkapital zugreifen kann und dieser „Vorteil“ bei den besten Investitionsgelegenheiten gegenüber Stiftungen weggefallen ist. Der eigenkapitalstarke Anleger ist also heute am Markt wieder gefragt und ist nach einem lange währenden Verkäufermarkt nun auf einem Käufermarkt in recht angenehmer Verhandlungsposition.
Die Auswirkungen der allgegenwärtigen Inflation können bei Immobilienportfolios zu einem großen Teil durch vertragliche Indexierungsregelungen abgefedert werden, was vor allem über einen langen Anlagehorizont die Werthaltigkeit des Investments sichert.
Conclusio
Die Immobilie erlebt als werthaltiges Anlageobjekt eine wahre Renaissance. Mitunter der geringeren Aktivität von Privatstiftungen im Immobilienmarkt der letzten Jahre geschuldet, blicken Stiftungen auf gut gefüllte Kassen. Ein Umstand, der sie gerade in der aktuellen Phase zu Käufern erster Klasse qualifiziert. Gepaart mit einem Markt, der hochattraktive Möglichkeiten für den Auf- und Ausbau des stiftungseigenen Portfolios zulässt, erwarten wir in den kommenden Monaten vermehrt Transaktionen im Stiftungssegment. Denn, wie eingangs erwähnt: „Mit gesundem Menschenverstand gekauft, vollständig bezahlt und mit angemessener Sorgfalt verwaltet, handelt es sich um die sicherste Investition der Welt.“
Christian Zehetner ist Geschäftsführender Gesellschafter der ADEQAT Investment Services GmbH & Co KG.
ADEQAT ist Makler für großvolumige Investments in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Österreich, Deutschland und Ungarn. Zu den Kunden zählen überwiegend Banken, Versicherungen, Privatstiftungen, Family Offices. Mit über EUR 600 Mio. Transaktionsvolumen in den letzten fünf Jahren zählt ADEQAT zu den stärksten Investmentmaklern in Österreich. Der Beratungsfokus liegt auf fundierten Analysen, der Optimierung von Immobilieninvestments und der Strukturierung von Transaktionsprozessen unter Wahrung größtmöglicher Diskretion.
