Die österreichische Privatstiftung hat sich als anerkanntes Instrument zur langfristigen Nachfolgeplanung und zur Sicherung von Vermögenswerten etabliert. Dies gilt insbesondere für Immobilien, die oft einen substanziellen Teil des Familienvermögens darstellen. Dieser Beitrag beleuchtet die wesentlichen steuerrechtlichen Aspekte, die bei Immobilien und Privatstiftungen zu beachten sind, und wirft einen Blick auf die geplanten Gesetzesänderungen durch das Budgetbegleitgesetz 2025 (BBG 2025).
Übertragung von Immobilien auf eine Privatstiftung
Widmungen von Immobilien durch den Stifter unterliegen anders als zB die Widmung von Barvermögen nicht der Stiftungseingangssteuer sondern der Grunderwerbsteuer. Diese bemisst sich bei der unentgeltlichen Widmung vom sogenannten Grundstückswert und es gelangt der Stufentarif (0,5% bis 3,5% abhängig der Höhe des Grundstückswertes) zur Anwendung. Zusätzlich fallen bei einem (teil-)unentgelichen Erwerb 2,5% Stiftungseingangssteueräquivalent für den Unterschiedsbetrag zwischen dem Grundstückswert (Summe des dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes, welche durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden wie zB Lage, Gebäudeart, Sanierung, etc oder Nachweis durch einen geeigneten Immobilienpreisspiegel) und Gegenleistung der Privatstiftung an. Somit kann sich eine GrESt-Belastung von bis zu 6% ergeben. Da das Grunderwerbsteuergesetz nur an österreichische Grundstücke anknüpft, fällt bei der Widmung von ausländischen Grundstücken weder GrESt noch Stiftungseingangssteuer an. Bei Kauf eines Grundstücks durch die Privatstiftung beträgt die GrESt 3,5% der Gegenleistung.
Zusätzlich zur GrESt ist eine Gebühr für die Eintragung im Grundbuch von 1,1% der Gegenleistung bzw des Verkehrswertes zu entrichten.
Ein wesentlicher Vorteil der unentgeltlichen Widmung liegt in der ertragsteuerlichen Behandlung. Im Vergleich zu einer entgeltlichen Übertragung setzt die Privatstiftung die Anschaffungskosten und somit die steuerlichen Werte (zB Eigenschaft eines „Altvermögensgrundstücks“, das vor dem 31. März 2012 erworben wurde) des Stifters fort. Dies kann bei einer späteren Veräußerung zu einer geringeren Steuerbelastung führen.
Die Widmung von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden GmbH unterliegt dagegen der Stiftungseingangssteuer iHv 2,5% vom gemeinen Wert bzw Verkehrswert der Gesellschaft. Laut Regierungsvorlage zum BBG 2025 soll die Stiftungseingangssteuer ab 2026 auf 3,5% erhöht werden.
Im Falle einer Übertragung bzw Vereinigung in einer Hand von mindestens 95% von Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft oder bei Übertragung von mindestens 95% Anteilen an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren auf neue Gesellschafter wird überdies eine sogenannte Anteilsvereinigung ausgelöst. Diese unterliegt der GrESt bemessen mit 0,5% vom Grundstückswert.
Die Regierungsvorlage zum BBG 2025 enthält wesentliche Verschärfungen bei Übertragungen von Anteilen an grundstücksbesitzenden Personen- und Kapitalgesellschaften. So soll ein zur GrESt-Pflicht führender Gesellschafterwechsel bereits dann vorliegen, wenn mindestens 75% der Anteile innerhalb von sieben Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Die Frist soll für Personen- und auch Kapitalgesellschaften zur Anwendung gelangen.
Weiters soll der GrESt eine unmittelbare oder mittelbare Vereinigung von mindestens 75% der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder an der Gesellschaft in der Hand einer bzw durch eine Person oder Personenvereinigung unterliegen. Bei mittelbarer Anteilsvereinigung soll eine multiplikative Durchrechnung (auf jeder Ebene) erfolgen.
Gesellschaften, deren Unternehmensschwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt, werden als Immobiliengesellschaften definiert, wobei der Steuersatz bei Anteilsvereinigung, Gesellschafterwechsel oder Umgründungsvorgängen von derzeit 0,5% vom Grundstückswert auf 3,5% vom gemeinen Wert (Verkehrswert) angehoben werden soll. Diese Änderungen sollen vorwiegend mit 1. Juli 2025 in Kraft treten.
Laufende Besteuerung
Ein potentieller steuerlicher Vorteil der Privatstiftung kann sich bei der Versteuerung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ergeben. Während natürliche Personen Einkommensteuersätzen von bis zu 55% unterliegen, beträgt die (nicht gutschriftsfähige) Körperschaftsteuer aktuell 23%. Bei Zuwendung der Überschüsse an die Begünstigten, fallen idR 27,5% Kapitalertragsteuer (KESt) an. Daher ergibt sich durchgerechnet insgesamt eine Steuerbelastung von rund 44,2%. Aufgrund des niedrigeren Körperschaftsteuersatzes im Vergleich zum Spitzeneinkommensteuersatz können in der Privatstiftung thesaurierte Gewinne effizienter reinvestiert werden. Diese Differenz kann über die Jahre zu einer erheblichen Steuerersparnis führen.
Verkauf von Immobilien durch eine Privatstiftung
Eine Besonderheit der Privatstiftung stellt die gutschriftsfähige „Zwischen-Körperschaftsteuer“ dar, welche bei einer Veräußerung eines (privaten) Grundstückes zur Anwendung gelangt. Neuvermögen unterliegt aktuell einer Zwischen-Körperschaftsteuer iHv 23%. Für Immobilien, die vor dem 31. März 2012 erworben wurden, fällt dagegen lediglich eine Zwischen-Körperschaftsteuer iHv 3,2% (bei Umwidmung rund 13,8%) an. Sofern KESt-pflichtige Zuwendungen an Begünstigte erfolgen, kann die Zwischen-Körperschaftsteuer gutgeschrieben werden und stellt somit letztlich keine Steuerbelastung dar.
Allfällige Verluste können mit Gewinnen aus (privaten) Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden. Ein noch verbleibender Verlust kann zu 60% mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im selben Jahr oder verteilt über 15 Jahre ausgeglichen werden.
Bei Verkauf einer Immobilien-GmbH durch eine Privatstiftung besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit einer Steuerstundung im Wege der Übertragung stiller Reserven auf eine im selben Wirtschaftsjahr neu angeschaffte Beteiligung über 10%. Die Anschaffungskosten der neuen Beteiligung werden dabei um die übertragenen stillen Reserven gekürzt. Diese Möglichkeit bietet nur eine Privatstiftung und ermöglicht es, 100% des Veräußerungserlöses zu reinvestieren.
Zuwendung einer Immobilie an Begünstige
Zuwendungen durch eine Privatstiftung an Begünstigte unterliegen der 27,5%igen KESt. Die Privatstiftung bietet hierbei Flexibilität hinsichtlich des Zeitpunkts der Zuwendungen, um die individuelle Steuersituation der Begünstigten optimal zu berücksichtigen. Dies gilt vor allem für Zuwendungen aus generierten Überschüssen (zB aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien).
Die Zuwendung einer Immobilie kann eine beträchtliche Abgabenbelastung auslösen. Steuerlich wird so getan, als hätte der Begünstigte die Immobilie neu gekauft. Die Bemessungsgrundlage für die KESt setzt sich aus dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie zuzüglich Nebenkosten zusammen. Weiters fallen GrESt und Grundbucheintragungsgebühr an. Ein „Altvermögensgrundstück“ verliert dadurch diesen potenziellen Steuervorteil, sodass zukünftige Wertsteigerungen bei einem späteren Verkauf nach den allgemeinen Regelungen zu versteuern sind.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Privatstiftung Vermögenswerte (einschließlich Immobilien) steuerfrei an die Begünstigten übertragen, wenn diese aus ursprünglichen Widmungen (nach dem 31. Juli 2008) an die Privatstiftung stammen. Jedoch gilt, dass zuerst steuerpflichtige Erträge und erst dann steuerfreie Substanz ausgeschüttet werden kann.
Nutzung von Immobilien durch Begünstigte
Wird eine Immobilie unentgeltlich von Begünstigten genutzt, stellt dies eine Zuwendung dar, wobei die 27,5%ige KESt vom Nutzungsvorteil bemessen wird. In diesem Fall steht auch kein Vorsteuerabzug zu. Bei der Vermietung von Immobilien besteht somit das Risiko einer verdeckten Zuwendung, welche zu einer erheblichen Steuerbelastung führen kann (KESt-Nachzahlung und Ausschluss des Vorsteuerabzuges).
Damit eine Vermietung an Begünstigte von der Finanzverwaltung anerkannt wird, muss diese einem Fremdvergleich standhalten (insbesondere bei „Luxusimmobilien“). Wenn für eine Immobilie ein funktionierender Mietenmarkt (vergleichbare Lage, Größe, Ausstattung, Preis) vorliegt, ist die Vermietung in Höhe der Marktmiete steuerlich anzuerkennen. Kann dies nicht nachgewiesen werden, wird eine abstrakt berechnete „Renditemiete“ (3-5% der Anschaffungs-/Herstellungskosten bzw des Verkehrswertes der Immobilie) herangezogen. Weicht die vom Begünstigten entrichtete Miete von der fremdüblichen Miete ab, liegt eine verdeckte Zuwendung vor. Auch in der Umsatzsteuer ist die Fremdüblichkeit und Höhe des Mietentgelts für den Vorsteuerabzug entscheidend.
Fazit
Immobilien können in einer Privatstiftung unter Berücksichtigung der langfristigen Perspektive weiterhin sinnvoll sein. Eine umfassende steuerliche Beratung ist jedoch unerlässlich, um die individuellen Vor- und Nachteile von Immobilien und Privatstiftungen im Detail zu analysieren. Weiters bleibt die Entwicklung der zukünftigen Gesetzgebung abzuwarten, da diese die steuerliche Attraktivität von Immobilien in Privatstiftungen maßgeblich beeinflussen kann.
Die Autoren
