Gleich eines vorweg. Ich bin ein großer Freund einer effizienten Streuung. Daher machen beide Varianten Sinn. Es gibt kein alleiniges Allheilmittel. Jedes Investment hat Vor- und Nachteile, sowie Chancen und Risken.
Die Instrumente in der Immobilienveranlagung lassen sich zuerst in direkte und indirekte Instrumente einteilen:
Direkte Immobilienanlage
- Wohnimmobilien (Zinshaus, Villa, Wohnung, Ferienimmobilie)
- Gewerbeimmobilie (Büro, Geschäft, Handel, Logistik, etc.)
- Sonstige Immobilien
Bei den angeführten Immobilienarten wird noch unterschieden ob
- Eigennutzung oder Vermietung
- Finanzierung durch Eigenmittel, rein fremdfinanziert, Mischfinanzierung
- Selbst errichten, neues Gebäude kaufen, bestehende Immobilie renovieren
Viele Privatstiftungen investieren bereits auf verschiedenste Arten direkt in Immobilien.
Daher möchte ich den Fokus in diesem Artikel auf die indirekte Möglichkeit der Investition im Immobilienbereich legen.
Indirekte Immobilienanlage
- Immobilienaktien (z.B. CA Immo, Immofinanz, etc.)
- REITs (börsennotierte Immobiliengesellschaft, meist AG)
- ETFs (beinhalten Immo-Aktien und/oder REITs
- Immobilienanleíhen (Schuldverschreibung, Wohnbauanleihe, etc.)
- Offene Immobilienfonds
- Geschlossen Immobilienfonds
Im Abschluss zeige ich Ihnen die Sonderform des französischen SCPI-Fonds.
Vorweg die wesentlichsten Unterschiede von offenen vs. geschlossenen Immobilienfonds.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Das SCPI-Recht gibt es in Frankreich seit 1970. Französische Immobilienfonds, die nach diesem Gesetz gemanagt werden, unterliegen den strengen Vorschriften der französischen Marktaufsicht (Autorité des Marchés Financiers, „AMF“), dem Pendant zur österreichischen FMA.
Im SCPI-Markt wird akt. ein Volumen von rund € 90 Mrd. von über 40 Fondsgesellschaften in mehr als 220 Fonds verwaltet. Nahezu jeder Franzose hat für seine langfristige Vermögensvorsorge ein derartiges Produkt in seinem Depot.
In Österreich fällt diese Variante unter das AIFM-Gesetz und gilt, in Österreich, als Beteiligung. Momentan einziger Anbieter dieses Alternative Investments ist die Firma CORUM Asset Management mit Sitz in Paris und Büros in Lissabon, Amsterdam, London, Dublin, Singapur und in Wien.
Auf Grund der strengen gesetzlichen Vorgaben für SCPIs sind diese Fonds seit mehr als 50 Jahren ein Erfolgsmodell in der Veranlagung in Frankreich.
CORUM gibt sich selbst noch zusätzliche Regeln vor, um eine stabile und beständige Dividendenausschüttung zu gewährleisten. So kauf man die Objekte zumindest zu 90 % Cash. Für den restlichen Kaufpreis nutzt man nur kurzfristige Kreditlinien. Das Finanzierungs- bzw. Zinsänderungsrisiko entfällt dadurch. Weiters gibt es kein Baurisiko. CORUM kauft ausschließliche neue oder neuwertige Immobilien. Mit diesen Objekten entfällt auch das Leerstandrisiko. Mit dem Objekt kauft man einen AAA-Mieter. Diese müssen einen Kündigungsverzicht für den Mietvertrag unterschreiben. Der Kündigungsverzicht ist zwingend mit einer Bankgarantie zu hinterlegen. Die durchschnittliche Dauer dafür beträgt aktuell 7,3 Jahre.
Fazit:
Eine gute Möglichkeit eine breite Streuung in gewerblichen Immobilien zu halten, bei gleichzeitig geringem Kapitalaufwand. Zusätzlicher Vorteil ist die regelmäßige monatliche Ausschüttung der Dividenden.
Der Autor:
Werner Blaslbauer ist seit gut einem Jahr Mitarbeiter bei Corum Asset Management. Davor war er über 30 Jahre im Private Banking u.a. für die Betreuung von Unternehmern und Privatstiftungen verantwortlich. Seit 2004 ist er zusätzlich Certified Financial Planner.
werner.blaslbauer@corum-am.com
1010 Wien, Bauernmarkt 2
Tel: +43 664 2047510
