1. Einleitung
Der Stiftungsvorstand ist als zentrales Leitungsorgan der Privatstiftung für die Erfüllung des Stiftungszwecks verantwortlich. Die Verwaltung des Stiftungsvermögens stellt dabei seine wichtigste Aufgabe dar. In diesem Beitrag wird erläutert, welche Besonderheiten zu beachten sind, wenn Immobilien Teil des Stiftungsvermögens sind.
2. Verbot der gewerbsmäßigen Tätigkeit
Die Privatstiftung ist keine geeignete Rechtsform, um eine große Anzahl von Immobilien professionell zur Miete oder zum Kauf anzubieten. Das liegt daran, dass § 1 Abs 2 Z 1 des Privatstiftungsgesetzes (PSG) Privatstiftungen die Ausübung gewerbsmäßiger Tätigkeiten untersagt, sofern diese über bloße Nebentätigkeiten hinausgehen. Allerdings bedeutet dies nicht, dass Privatstiftungen jegliche wirtschaftliche Betätigung mit Immobilien verboten ist. Der OGH hat bereits entschieden, dass der Erwerb von Liegenschaften und deren Verwaltung erlaubt sind, solange die Verwaltung des eigenen Vermögens (und nicht der regelmäßige An- und Verkauf) im Vordergrund steht. Die Abgrenzung zwischen unzulässiger gewerbsmäßiger Tätigkeit und zulässiger Vermögensverwaltung ist im Einzelfall jedoch schwierig.
Als Richtwert gilt, dass bis zu fünf Bestandsobjekte vermietet oder verpachtet werden dürfen. Auch das bloße Halten einer Liegenschaft sowie Vermögensumschichtungen, einschließlich Bau- und Renovierungsarbeiten, sind zulässig. Die Abgrenzungsproblematik wird dadurch abgemildert, dass die Bewirtschaftung von Liegenschaften oder Gebäuden in den meisten Privatstiftungen ohnehin nur eine Nebentätigkeit darstellt.
Praxistipp: Es ist ratsam, eine Tochtergesellschaft zu gründen, die die gewerbsmäßige Tätigkeit ausübt, die der Stiftung untersagt ist.
3. Der Stiftungsvorstand als Immobilienverwalter
Der Stiftungsvorstand ist verpflichtet, das Stiftungsvermögen mit der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsleiters zu verwalten. Wenn Immobilien Teil des Stiftungsvermögens sind, ergibt sich daraus grundsätzlich eine Erhaltungspflicht: Der Stiftungsvorstand muss die Immobilie in einem Zustand erhalten, der dem Stiftungszweck dient. In der Regel bedeutet dies, dass der Stiftungsvorstand darauf achten muss, die Substanz des Stiftungsvermögens zu bewahren, sodass die Immobilie möglichst lange Erträge erzielt oder auf andere Weise an Sachwert gewinnt (z.B. durch Verbesserung des Bauzustands oder Wertsteigerung des Grundstücks). Auch ein Verkauf kann dem Stiftungszweck entsprechen, insbesondere wenn die Erlöse aus dem Verkauf besser investiert werden können, um den Stiftungszweck effektiver zu erfüllen, wobei – sofern in der Stiftungserklärung nicht anderes vorgegeben ist – auf eine Risikostreuung zu achten ist.
Die Entscheidung, ob der Stiftungsvorstand eine externe Immobilienverwalterin beauftragt oder die Funktionen selbst übernimmt, liegt – sofern in der Stiftungserklärung nichts Abweichendes geregelt ist – beim Stiftungsvorstand. Verfügt der Stiftungsvorstand über ausreichende Zeit und Kompetenzen, kann er die Immobilie(n) eigenständig verwalten. Andernfalls sollte die Verwaltung an eine externe Immobilienverwalterin ausgelagert werden. Entscheidungsrelevant sind neben Zeit und Kompetenzen auch die Kosten: Der Stiftungsvorstand ist gemäß § 17 Abs 2 PSG zur Sparsamkeit verpflichtet.
Der Stiftungsvorstand ist nicht nur für die Immobilienverwaltung verantwortlich, sondern auch für die Erfüllung der Pflichten als Liegenschaftseigentümerin. Dazu gehören unter anderem Verkehrssicherungspflichten wie Schneeräumung und Brandschutz sowie Anzeige- und Meldepflichten, die im öffentlichen Recht (z.B. Steuer- und Sozialversicherungsrecht) und im zivilrechtlichen Bereich (z.B. für Versicherungs- oder Mietverträge) festgelegt sind.
4. Externe Immobilienverwalterin
Wenn im Stiftungsvorstand keine entsprechende Expertise vorhanden ist oder es wirtschaftlicher erscheint, einen Teil der Verwaltungsaufgaben zu delegieren, ist die Beauftragung einer externen Immobilienverwalterin unerlässlich. Ihr Tätigkeitsbereich umfasst alle Maßnahmen, die zur Verwaltung von bebauten und unbebauten Liegenschaften erforderlich sind, einschließlich deren Erhaltung, Instandsetzung, Verbesserung und Sanierung. Dazu gehört auch das Inkasso von Geldbeträgen sowie die Durchführung von Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Verwaltungstätigkeit stehen.
Bei der Auswahl einer externen Immobilienverwalterin sollte besonders auf das Vorhandensein einer gültigen Gewerbeberechtigung sowie auf die Qualifikation geachtet werden. Zudem sind räumliche Nähe zum Objekt, Erreichbarkeit und Reaktionszeiten von großer Bedeutung. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Personen oder Gesellschaften, die einem Vorstandsmitglied nahestehen, mit der Immobilienverwaltung betraut werden sollen; in solchen Fällen kann eine gerichtliche Genehmigung erforderlich sein (§ 17 Abs 5 PSG).
Die Beauftragung einer professionellen Immobilienverwalterin entlastet den Vorstand, insbesondere in zeitlicher Hinsicht. Dennoch wird der Vorstand dadurch nicht von seiner Verantwortung befreit. Selbst wenn eine Dritte mit der Immobilienverwaltung betraut wird, bleibt der Stiftungsvorstand verantwortlich. Er haftet jedoch lediglich für Auswahlverschulden und unzureichende Überwachung im Rahmen des internen Kontrollsystems.
5. Sorgfaltspflichten
Gemäß § 17 Abs 2 PSG ist jedes Mitglied des Stiftungsvorstands verpflichtet, seine Aufgaben mit der Sorgfalt eines gewissenhaften Geschäftsleiters zu erfüllen. Hierbei handelt es sich um einen objektiven Maßstab für Sorgfalt: Die Anforderungen an die Sorgfalt richten sich nach der übernommenen Aufgabe des Organmitglieds und nicht nach dessen individuellen Fähigkeiten. Übernimmt ein Mitglied eine Funktion, so muss es dafür die Verantwortung tragen.
Bei Fehlverhalten des Stiftungsvorstands sieht § 29 PSG Schadenersatzpflichten vor; daneben ist auch eine Abberufung wegen Pflichtverletzung denkbar. Bei unternehmerischen Entscheidungen, zu denen nach der Rechtsprechung auch Anlageentscheidungen zählen, kommt dem Stiftungsvorstand jedoch ein größerer Ermessensspielraum zu. Die Business Judgment Rule schützt Mitglieder des Stiftungsvorstands vor Schadenersatzansprüchen, wenn sie
- bei unternehmerischen Entscheidungen,
- das Gesetz und die Stiftungserklärung beachten,
- sich nicht von sachfremden Interessen leiten lassen (sachfremd sind auch Wünsche des Stifters, die in der Stiftungserklärung keine Deckung finden),
- auf Grundlage angemessener Informationen handeln (dazu kann es notwendig sein, Erkundigungen wie z.B. Gutachten einzuholen) und
- annehmen dürfen, zum Wohl der Privatstiftung zu handeln.
Praxistipp: Wenn Stifter den Ermessensspielraum des Stiftungsvorstands einschränken möchten, sollten sie in der Stiftungserklärung präzise Vorgaben zur Vermögensverwaltung festlegen, auch wenn dies die Flexibilität des Stiftungsvorstands beeinträchtigt. Ähnlich wie bei der Wertpapierveranlagung können auch hier bestimmte Rahmenbedingungen definiert werden (z.B.: x % Wohnimmobilien; y % Gewerbeimmobilien; Immobilieninvestments über Wertpapiere; räumliche Vorgaben usw.). Zu bedenken ist bei solchen Vorgaben jedoch, dass Änderungen nur solange möglich sind, wie mindestens ein änderungsberechtigter Stifter noch lebt. Die Vor- und Nachteile sollten sorgfältig abgewogen werden.
6. Ergebnis
Die Verwaltung von Immobilien innerhalb einer Privatstiftung ist von erheblicher Bedeutung. Sie erfordert kaufmännisches Denken, rechtliche Sensibilität und strategische Weitsicht. Stiftungsvorstände sollten sich dieser Verantwortung bewusst sein und rechtzeitig fachlichen Rat einholen. Grundsätzlich ist die Hinzuziehung einer externen Immobilienverwalterin nur erforderlich, wenn im Stiftungsvorstand keine einschlägige Expertise vorhanden ist.
Wenn dem Stifter bei der Vermögensveranlagung bestimmte Themen besonders wichtig sind, ist es ratsam, darüber nachzudenken, ob in der Stiftungserklärung präzise Vorgaben zur Vermögensverwaltung gemacht werden sollten. Es ist jedoch zu beachten, dass solche Vorgaben nur so lange geändert werden können, wie mindestens ein änderungsberechtigter Stifter noch lebt. Die Vor- und Nachteile sollten sorgfältig abgewogen werden.
Es ist weiters auch sinnvoll, mindestens eine Tochtergesellschaft zu gründen, die für den Erwerb, die Verwaltung und gegebenenfalls den Verkauf von Immobilien zuständig ist, weil die Privatstiftung selbst nicht gewerbsmäßig tätig sein darf.
Die Autorin
MMag. Dr. Daniela Huemer, LL.M. (Harvard) ist Partnerin und Mitglied des Management-Boards bei Haslinger/Nagele Rechtsanwälte GmbH mit Sitz in Linz und Wien. Sie berät ua seit vielen Jahren vermögende Privatpersonen und Stifterfamilien zu Fragen der Vermögensstrukturierung, des Gesellschafts- und des Stiftungsrechts.
