Viele Stiftungen und vermögende Eigentümer stehen heute vor einer ähnlichen Herausforderung: Was tun mit Liegenschaften, die weder Rendite noch klare Perspektive bringen? Halten, verkaufen, entwickeln?
Diese Fragen sind selten rein ökonomisch. Sie berühren auch die Verantwortung gegenüber der nächsten Generation, die Haltung der Familie oder Stiftung – und oft die Geschichte eines Ortes. Wir von PENTA begleiten Eigentümer dabei, Klarheit zu gewinnen und ihre Liegenschaften so zu entwickeln, dass wirtschaftlicher Nutzen, strategische Weitsicht und generationenübergreifende Ideen in Einklang mit den Kernzielen stehen.
Zwei aktuelle Projektbeispiele aus unserer Arbeit zeigen, wie sich durch eine fundierte Analyse und strategisches Handeln selbst schwierige Ausgangslagen in zukunftsfähige Vermögenswerte verwandeln lassen. Aus Diskretionsgründen wurden Detailangaben leicht abgeändert.
Beispiel 1: Verkauf? Nein – Werterhalt durch Neupositionierung
Standort: Universitätsstadt im süddeutschen Raum, ca. 240.000 Einwohner Eigentümerstruktur: Familienstiftung, Entscheidungsfindung im Beirat mit mehreren Generationen Größe der Liegenschaft: rund 9.000m² Grundstück, davon ca. 5.500m² bebaut.
Ausgangssituation: Ein altes Bürohaus am Rande der Stadt im Gewerbegebiet. Im Erdgeschoss hatte gerade der jahrzehntelange Mieter (Bettenstudio) gekündigt und die angrenzenden Lagerflächen wurden mehr schlecht als recht an Mieter mit niedrigen Ansprüchen an die Immobilie und den eigenen Auftritt vermietet.
Entsprechend hatte die Immobilie mit technischem Sanierungsrückstau, schwacher Vermietungssituation und moderaten Erträgen zu kämpfen. Die ursprüngliche Zielvorgabe lautete klar: Verkauf der Liegenschaft. Die Immobilie galt als Problemfall – hohe Instandhaltungskosten, wechselnde Mieter, keine klare Perspektive. In der Eigentümerrunde war man sich weitgehend einig, dass ein Verkauf die sinnvollste Option sei, um sich auf andere Werte zu konzentrieren.
Nach unserer umfassenden Analyse kamen wir jedoch zu einem anderen Ergebnis. Unser Team erkannte im Standort Chancen und in der Gebäudestruktur in Kombination mit kluger marktgerechter Architektur ein beträchtliches unausgeschöpftes Potenzial – vorausgesetzt, man würde gezielt in die Positionierung investieren.
Unser Vorschlag lautete daher: nicht verkaufen, sondern verbessern.
Die Immobilie wurde durch gezielte Maßnahmen mit Fingerspitzengefühl neu am Markt positioniert. Heute befindet sich in der Immobilie ein Entertainmentzentrum mit Indoor-Outdoor E-Go-Kart Rennstrecke, Bowlingbahn, Fitnessstudio, Minigolfanlage und Gastronomie mit Tagescafe und Barbetrieb.
Das Ergebnis: Ein geplanter Verkauf mit hohem Abschlag wurde durch eine Werterhaltungsstrategie ersetzt, die das Objekt nicht nur wirtschaftlich stabilisierte, sondern auch für kommende Generationen in der Stiftung einen verlässlichen Ertragsanker schuf. Die Mieterträge sind gestiegen, der Wert der Liegenschaft wurde erhöht und auch nach Abzug der Finanzierungskosten konnte die Ertragsleistung wesentlich erhöht werden.
Beispiel 2: Vom Verkaufsobjekt zum wirtschaftlichen Zukunftsbaustein
Standort: Zentralraum Österreich, Stadt mit Einzugsgebiet und ca. 100.000 Einwohnern Eigentümerstruktur: Familiengeführte Industriegruppe, generationsübergreifend verwaltet Größe der Liegenschaft: rund 15.000 m², ehemaliges Betriebsareal, damals brach liegend
Ausgangssituation: Die Liegenschaft war Teil eines ehemals selbst genutzten Produktionsstandortes, der nach einem Strategiewechsel stillgelegt wurde. Das Gelände lag über Jahre brach, mit veralteter Infrastruktur und zunehmender Überwucherung. Innerhalb der Eigentümerfamilie gab es bereits Überlegungen, das Grundstück zu verkaufen – allerdings war man uneins darüber, wie man damit langfristig umgehen sollte. Die emotionale Bindung der älteren Generation traf auf das unternehmerische Kalkül der jüngeren. Ein klassischer Verkaufsprozess wurde vorbereitet – man wollte sich der Altlast befreien.
Unsere Analyse zeigte ein anderes Bild.
Durch eine präzise Bewertung des Standorts, Gespräche mit regionalen Stakeholdern und eine Sichtung vergleichbarer Flächenentwicklungen kamen wir zum Schluss: Die Fläche hat deutlich mehr Potenzial als bislang gesehen – wenn es gelingt, einen langfristigen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Anker zu schaffen. Anstatt einen anonymen Investor ins Boot zu holen, der mit großer Wahrscheinlichkeit nur auf eine Weiterveräußerung spekuliert hätte, schlugen wir eine andere Strategie vor: Wir entwickelten gemeinsam mit dem Eigentümer ein Konzept für eine langfristige, wirtschaftlich tragfähige Entwicklung, das nicht den Boden verkauft, sondern klug nutzt.
Die Lösung:
Ein international tätiges Green-Tech-Unternehmen wurde als langfristiger Flächenpartner gewonnen. Es wurde ein Baurechtsmodell entwickelt, das sowohl der Eigentümerstruktur durch Beteiligungen an den ansiedelnden Unternehmen regelmäßige Einnahmen sichert und auch die Einflussnahme auf Nutzung und Qualität langfristig gewährleistet. Durch die Neunutzung entstand ein Innovationsstandort mit klarer strategischer Ausrichtung – und einer Perspektive über Generationen hinweg.
Das Ergebnis:
Statt eines einmaligen Verkaufserlöses wurde ein nachhaltiges Nutzungskonzept etabliert, das den Wert der Liegenschaft dauerhaft sichert, laufende Einnahmen generiert und gleichzeitig eine aktive Rolle der Eigentümer in der Weiterentwicklung des Standorts erlaubt. Die Fläche wird jetzt zur Visitenkarte des Familienunternehmens – zukunftsgewandt, werthaltig und wirtschaftlich stabil.
Werte sichern braucht Haltung – und Strategie
Diese beiden Beispiele zeigen: Die entscheidende Frage lautet oft nicht: „Was kann man mit einer Immobilie tun?“, sondern „Was will man mit ihr erreichen?“
Die Arbeit beginnt nicht mit Bauplänen, sondern mit einem klaren Verständnis für Strategie, Verantwortung und Vermögenslogik über Generationen hinweg.
Oder anders formuliert: Die Historie kann Strategie töten, aber die Strategie die Historie retten.
Der Autor:
David Imarhiagbe verfügt über eine interdisziplinäre Ausbildung in Betriebswirtschaft und Politikwissenschaften und ist seit über 15 Jahren in der Immobilienwirtschaft tätig – sowohl im In- als auch im Ausland. In den vergangenen sechs Jahren leitete er als Geschäftsführer die österreichischen Projektentwicklungen einer traditionsreichen hanseatischen Unternehmerfamilie, die seit mehreren Generationen im Bereich Immobilieninvestments engagiert ist. Seit 2024 berät er mit seinem Team von PENTA Immobilien an den Standorten Wien und Innsbruck ausgewählte Mandanten, darunter Stiftungen, Familiengesellschaften und institutionelle Eigentümer. Im Fokus stehen dabei strukturelle Herausforderungen in
bestehenden Immobilienportfolios ebenso wie die strategische Vorbereitung und Begleitung komplexer Akquisitionen.
Sein geografischer Wirkungsbereich reicht dabei über Österreich hinaus: Neben Projekten im Heimatmarkt betreut er auch Mandate im süddeutschen Raum, in der Schweiz und in Norditalien – mit einem besonderen Fokus auf Südtirol und das Trentino.
